top of page

Conjuntura atual de mercado e perspetivas de futuro - dados de Maio 2023

Foto do escritor: Marco Moura MarquesMarco Moura Marques

Atualizado: 24 de ago. de 2023

Tendo por base a informação disponibilizada pelo Confidencial Imobiliário (CI), e pelo seu Sistema de Informação Residencial (SIR), com dados recolhidos e trabalhados reportados a Maio de 2023, realçamos aqui as conclusões principais:

  • Os preços de venda do mercado habitacional mantêm-se em crescimento, ainda que a ritmos inferiores ao ano anterior

  • O volume de transações de compra e venda no mercado habitacional, em queda desde o 4º trimestre de 2021, sofreu uma inversão no período mar-mai/2023, por comparação com o trimestre anterior

  • Verifica-se uma tendência de concessão de descontos superiores nas vendas efetuadas

  • Verifica-se um crescimento no número de proprietários que efetuaram revisão dos preços de venda

  • O stock de imóveis habitacionais no mercado está em mínimos, apenas comparáveis com valores de há 15 anos

  • O mercado de arrendamento mantém-se com rendas a crescerem a um ritmo elevado

  • A oferta de imóveis habitacionais para arrendamento está em retração

  • As taxas de rentabilidade do arrendamento (yields) estão em crescimento

  • Os primeiros 5 meses de 2023 apontam para uma pipeline de fogos novos ou reabilitados superior em 18% ao ano anterior


Gráficos

# Dados quantitativos sobre o mercado habitacional em Portugal


Com base em informação disponibilizada pelo Confidencial Imobiliário e pelo seu Sistema de Informação Residencial (SIR), detalhamos alguma informação relevante do atual estado do mercado residencial em Portugal:


Preços da habitação: crescimento na ordem dos 0,6% em maio


Preços da habitação

As taxas de variação mensal dos preços em 2023 tiveram este comportamento:

jan: + 0,6% | fev: +1,5% | mar: + 2,1%

abr: +0,5% | mai: + 0,6%


As taxas de variação homóloga dos últimos meses refletem um crescimento significativo:

abr: +16,3% | mai: +14,1%


E se compararmos a taxa de variação homóloga de preços no trimestre:

jan-mar: + 17,0%


Ou seja, mantém-se um crescimento permanente nos preços médios de venda, ainda que a ritmos inferiores aos verificados num passado recente.


Com comportamentos diferenciados ao nível das Áreas Metropolitanas de Lisboa e do Porto no trimestre mar/23-mai/23:


Vendas residenciais

A AML apresentou um crescimento na ordem dos 4%, com o preço médio de venda a situar-se nos €2.782/m2.


A capital, Lisboa, apresentou um preço médio de venda de €4.179/m2.


A AMP cresceu na ordem dos 7%, com um preço médio de venda a situar-se nos €2.152/m2.


Já a sua capital, o Porto, apresentou um crescimento de 9% e um preço médio de venda de €2.946/m2.



Volume de vendas de habitação: crescimento de 6,4% de março a maio de 2023 face aos três meses anteriores


Volume de vendas de habitação

O volume de transações efetuadas no trimestre mar/23-mai/23 foi superior em 6,4% ao trimestre dez/22-fev/23.


Ora isto representa um inversão do ciclo de reduções trimestrais no volume de vendas que se vem verificando desde o primeiro trimestre de 2022.


Esta inversão dá-se fundamentalmente por via da venda de fogos usados (92% no trimestre em análise), uma vez que a venda de fogos novos apresentou forte redução (8%)


Nota: o gráfico acima não apresenta os dados do trimestre mar/23-mai/23, mas sim os do 1º trimestre do ano, servindo o gráfico para ilustrar a tendência de decréscimo no volume das vendas, cuja inversão se dá no período mar/23-mai/23.



Aumento nos descontos nos preços de venda de habitação


Em 2021 e 2022 o desconto médio concedido (diferença entre preço inicial de comercialização e o preço da transação final) situou-se nos 6%.


No período mar/23-mai/23 esse desconto médio foi de 7,5%. Com comportamentos diferenciados ao nível dos fogos usados, já que estes apresentaram um desconto médio de 7,7% (entre 6,5% e 7,1% em 2022), enquanto os fogos novos apresentaram um desconto médio de 5,3% (3,0% em 2022).


Ou seja, verifica-se uma tendência (que terá que ser confirmada nos próximos meses) por parte dos proprietários de concessão de maiores descontos, possivelmente por força de uma reação a uma quebra no volume de vendas ao longo do ano de 2022.



Aumento do número de imóveis com revisão do valor da oferta


Aumento do número de imóveis

Para além de se ter verificado uma postura de maior concessão de descontos por parte dos proprietários e promotores imobiliários, verifica-se ainda que 18,5% dos imóveis no mercado (no período fev/23-mai/23) sofreram revisões do valor da oferta.


Ou seja, existe agora um número superior de proprietários a descer o preço pedido pelos seus imóveis.


Além de que essa descida é maior hoje (-4,6%) do que antes, como vimos acima.


E verifica-se agora um menor número de promotores imobiliários a aumentar o preço dos seus imóveis em construção à medida que vão avançando nas suas fases. Além de que esse desconto é menor do que antes (na ordem dos 2%, no período de fev/23-mai/23).


Número de fogos residenciais em oferta no mercado mantém-se aquém da procura


Número de fogos residenciais em oferta

Continua a forte pressão sobre a oferta.


Em mar/23-mai/23 atingiu-se um stock mínimo de imóveis em oferta no mercado, apenas comparado com valores de há 15 anos.


O mercado de arrendamento mantém-se com preços a crescerem a um ritmo elevado


arrendamento

No trimestre fev/23-mai/23 a renda média em Lisboa foi de €18,3/m2, enquanto no Porto foi de €14,2/m2.


As rendas contratadas no 1º trimestre de 2023 face a idêntico período de 2022 aponta para crescimento do valor das rendas mensais na ordem dos 29% (Lisboa) e 27% (Porto).


Parte substancial da explicação para este acréscimo nos valores das rendas, o qual se verificou sucessivamente ao longo dos trimestres de 2022, prende-se como a reação dos proprietários à imposição de limites máximos de 2% a aumentos de renda em 2023. Assim, à mediada que lhes é possibilitada a possibilidade de não renovação e realização de um novo contrato de arrendamento, essa perspetiva futura foi antecipada, traduzindo-se em valores superiores de rendas mensais contratualizadas.


A oferta de habitação para arrendamento está em retração


oferta de habitação

No período mar/23-mai/23 a oferta na AMLisboa caiu cerca de 12% (17% em Lisboa), enquanto na AMPorto caiu cerca de 25% (28% no Porto).


Num contexto de crescimento dos valores das rendas, onde as yield obtidas estão em crescimento, como se explica a diminuição de oferta de habitação no mercado?


Simplesmente pelo risco que os proprietários percecionam da instabilidade provocada por medidas governamentais que começaram por impor limites máximos à atualização das rendas, a que se juntaram algumas medidas inseridas no pacote legislativo do programa “Mais Habitação”. Ou seja, estão numa lógica de “esperar para ver”.


As taxas de rentabilidade do arrendamento – yields – estão em crescimento


taxas de rentabilidade

As yields do arrendamento habitacional estão em crescimento há vários trimestres consecutivos, dada a tendência de evolução dos preços (compra e venda) da habitação e das rendas e a diferença acentuada de crescimento dos dois.


A que acresce a maior exigência dos proprietários em relação às yields, por força do aumento da inflação e do custo do capital (taxas de juro).


O gráfico acima reflete essa evolução (ainda que apenas relativo a Lisboa, mas sendo a capital o motor do mercado de arrendamento no País). No entanto, o Porto apresenta também yields em crescimento, ligeiramente superiores às de Lisboa (mas é um mercado também mais volátil em termos de arrendamento).



O que aí vem em termos de fogos novos: pipeline com crescimento de 18% até maio


pipeline com crescimento

Com base nos fogos projetados para 2023, verifica-se que uma média de 4.300 fogos por mês, o que representa um crescimento na ordem dos 18% face à média mensal de 3.650 fogos projetados em 2022.


Da carteira de 2023, cerca de 84% são relativos a fogos novos, sendo os restantes relacionados com projetos de reabilitação. Ora este segmento (reabilitação) apresenta um crescimento superior a 40% face a 2022.


Já a construção nova apresenta um crescimento de 17% face a 2022.



Para que melhor possa perceber a “pressão” em que se encontra o mercado habitacional em Portugal, pode ler o meu artigo


Necessita de apoio profissional para uma boa tomada de decisão relativamente aos seus investimentos imobiliários?

Contacte-me e terei todo o gosto em aconselhá-lo(a) e apoiá-lo(a):

Marco Moura Marques

+351 967 035 966


Posts recentes

Ver tudo

Comments

Rated 0 out of 5 stars.
No ratings yet

Add a rating

Newsletter

Subscreva e receba mensalmente

Obrigado!

Logotipo Moura Marques

Moura Marques - Serviços e Negócios Imobiliários, Lda. 

NIPC 51704439 | Capital Social € 5.000

  • alt.text.label.Facebook
  • alt.text.label.Instagram
  • alt.text.label.LinkedIn
  • alt.text.label.YouTube

2023 © MOURA MARQUES

Powered by

Logotipo KW

IndigoLike - Mediação Imobiliária, Lda. | AMI 14081
Cada Market Center da Keller Williams é de propriedade e gestão independente.

bottom of page