Uma vez mais recorro aos dados do Sistema de Informação Residencial (SIR) do Confidencial Imobiliário, para resumir quantitativamente o que se está a passar no mercado imobiliário de Portugal Continental. Os dados utilizados são reportados a junho de 2023 e são relativos a habitação, em exclusivo.

E então quais são as grandes conclusões que a leitura da informação disponível nos permite obter? São estas:
Tendência clara de arrefecimento dos preços médios de venda
Aumento significativo do valor médio das rendas de novos contratos de arrendamento
Estabilização do volume de transações, mas em nível abaixo ao registado em 2021 e 2022
Promotores imobiliários mais cautelosos em relação a revisões (acréscimos) aos preços de venda de fogos novos (em construção)
Proprietários de fogos usados incrementaram ligeiramente a revisão (em baixa) aos preços de venda, além de que um maior número de fogos usados teve revisão de preço
Detalhando agora um pouco mais esta informação e juntando alguma infografia de apoio:
Habitação | Compra e Venda | Preços

O preço médio de venda de habitação em Portugal Continental, no 2º trimestre de 2023, teve um aumento na ordem dos 1,8%.
O 1º trimestre de 2023 foi a exceção a uma tendência de arrefecimento nos preços médios de venda, a qual se vem verificando desde o 1º trimestre de 2022.
No entanto, até agora, sem apresentarem uma efetiva descida nos mesmos.
Os preços médios de venda por transação, por grandes regiões, nos três últimos trimestres, apresentaram estes números:
4º trim 2022 1º trim 2023 2º trim 2023
Portugal Continental € 2.249 /m2 € 2.285 /m2 € 2.236 /m2
Norte € 1.244 /m2 € 1.278 /m2 € 1.248 /m2
Área Metropolitana do Porto € 2.248 /m2 € 2.300 /m2 € 2.255 /m2
Centro € 1.248 /m2 € 1.250 /m2 € 1.292 /m2
Área Metropolitana de Lisboa € 2.975 /m2 € 3.041 /m2 € 2.943 /m2
Alentejo € 1.360 /m2 € 1.515 /m2 € 1.481 /m2
Algarve € 2.714 /m2 € 2.738 /m2 € 2.561 /m2

Ao nível dos concelhos que lideram as respetivas Áreas Metropolitanas de Lisboa e Porto, verifica-se que:
Lisboa: estabiliza os preços com uma variação trimestral de 0,8%, tendo uma variação homóloga no 2º trimestre de 6,2%.
Porto: contraria a tendência nacional, com um aumento na ordem dos 2,7%, mas a variação homóloga no 2º trimestre foi de 9,3%, enquanto no 1º trimestre tinha sido de 13,7%.
E estes são os preços médios por fogo, por região, nos três últimos trimestres:
4º trim 2022 1º trim 2023 2º trim 2023
Portugal Continental € 246.590 € 250.245 € 235.456
Norte € 151.208 € 160.243 € 157.086
Área Metropolitana do Porto € 231.984 € 242.172 € 240.700
Centro € 149.438 € 148.166 € 153.580
Área Metropolitana de Lisboa € 317.040 € 326.251 € 297.561
Alentejo € 147.738 € 170.470 € 163.225
Algarve € 321.261 € 292.224 € 248.072
Habitação | Arrendamento | Preços

Depois da descida do valor das rendas gerada pelo impacto do 1º ano da pandemia viral (2020), desde meados de 2021 tem-se assistido a uma subida ininterrupta das mesmas, agravada recentemente pelas medidas anunciadas pelo Governo de limitação do aumento das rendas nos novos contratos de arrendamento.
Essa expetativa gerou nos senhorios a busca de soluções de antecipação de aumentos de valor das rendas, antes que aquela medida entre em vigor. Tal tornou-se evidente em finais de 2022 e ao longo de 2023.
No 2º trimestre de 2023, o valor médio das rendas em novos contratos aumentou 5,5% em Lisboa e 4,8% no Porto.
Se compararmos os valores médios das rendas em períodos homólogos (2º trimestre de 2023 versus 2º trimestre de 2022), verificamos que Lisboa viu o valor médio das rendas aumentar em 29,6% e o Porto atingiu os 28,5%.
Para o 2º trimestre de 2023 estes dois concelhos atingem estes valores:
Renda média em Lisboa €18,6 por m2 - €1.532 por fogo
Renda média no Porto €15,2 por m2 - €1.247 por fogo
Fogos Novos | Revisão dos preços de venda
É prática habitual na comercialização de imóveis em projeto ou em construção, que sejam lançados no mercado com um ‘asking price’ que vai subindo à medida que os fogos vão sendo construídos.

Neste gráfico verificamos que desde o 1º trimestre de 2022 tem existido um decréscimo nas revisões de preço dos fogos novos.
Adicionalmente, verifica-se um quebra (mais assinalável no 4º trimestre de 2022 e 2º trimestre de 2023) no número de fogos sujeitos a revisão (ascendente) de preços.
Ora isto pode preconfigurar uma maior cautela dos promotores imobiliários quanto à evolução do poder de compra dos compradores (famílias).
Fogos Usados | Revisão dos preços de venda
Ao nível dos fogos usados, a prática habitual de mercado é no sentido de sucessivas reduções do preço de comercialização à medida que o tempo passa e o imóvel se mantém no mercado. Ou seja, tratam-se de ajustamentos à expetativas de preço por parte dos compradores.
Também neste mercado, aparentemente existe uma preocupação semelhante por parte dos proprietários, uma vez que os dados quantitativos apurados são estes:
% com revisão (em baixa) dos preços: 16,8% no 1º trim 2023
17,8% no 2º trim 2023
Revisão média dos preços: -4,6% no 1º trim 2023
-5,0% no 2º trim 2023
Volume de vendas | Fogos Novos e Usados

O volume de vendas de habitação em Portugal Continental parece ter estabilizado no 2º trimestre de 2023 (valores muito semelhantes ao trimestre anterior), após decréscimos sucessivos desde o 4º trimestre de 2021.
A performance do 2º trimestre de 2023 foi realizada com base em 90% de vendas de fogos usados, com o volume de vendas de fogos novos a continuar a diminuir desde o 3º trimestre de 2022.

No entanto, os promotores imobiliários não apontam como fator preponderante para esse decréscimo uma eventual quebra da procura, mas antes colocando o licenciamento e a burocracia no topo das suas preocupações e razões para esta performance insuficiente ao nível da venda de fogos novos.
No gráfico ao lado, pode-se verificar que a descida no preço médio de venda global, verificada no 2º trimestre, é fortemente influenciada pela diminuição do preço médio de venda de fogos novos.

E neste gráfico ao lado é visível que nos dois trimestres de 2023 tem aumentado a taxa de desconto e revisão acumulada em fogos novos.
No 2º trimestre de 2023 o preço médio de venda de fogos novos em Portugal Continental ficou nos €3.402/m2, refletindo um desconto final de 4,8% face ao preço de entrada no mercado (4,8% na AML e 4,5% na AMP). É um desconto só comparável com o verificado no início de 2021.
Fogos Novos | Taxa de absorção
Confirmando o facto de os promotores imobiliários não darem relevância à escassez de procura, temos estes dados que nos permitem analisar a capacidade de absorção pelo mercado dos fogos novos lançados desde 2018:

Ou seja, os empreendimentos lançados até ao ano 2000 – cerca de 600, num total de 20.000 fogos -estão praticamente todos vendidos (cerca de 90% de taxa de absorção acumulada).
E mesmo relativamento aos lançamentos de 2021 – com 487 empreendimentos e 13 mil fogos – a taxa de absorção é elevada: 89%.
Os empreendimentos lançados em 2022 apresentam uma taxa de absorção de 67%. E, finalmente, verificando que os empreendimentos lançados no 1º semestre deste ano já atingiram uma taxa de absorção de 51%, facilmente se conclui que não existe falta de procura para fogos novos, sendo mesmo esta o último obstáculo à sua atividade, conforme inquérito que o Confidencial Imobiliário colocou aos promotores imobiliários.
Fogos Novos | Pipeline: Projetados vs Licenciados vs Concluídos

A análise deste gráfico permite verificar que o número de fogos projetados cresce muito acima do número de fogos licenciados e concluídos.
Ou seja, relativamente ao 1º trimestre de 2023, verificou-se que foram concluídas 5.100 habitações em Portugal, o que significa um crescimento de 4% face à média trimestral de 2022. Ainda assim, distante das 34.500 habitações transacionadas no mesmo período.

Nas duas principais cidades do País, e relativamente aos 4 primeiros meses deste ano, verifica-se isto:
Em Lisboa foram licenciados 55 novos projetos de habitação, num total de 617 fogos, o que significa um crescimento homólogo (ou seja, face aos primeiros 4 meses de 2022) de 4% em número de fogos.
No Porto foram licenciados 105 nos projetos residenciais, num total de 856 novos fogos, ou seja, um crescimento de 11% em termos homólogos.
Fogos Novos | Licenciamentos
No 1º semestre deste ano, em Portugal Continental, foram submetidos 10.300 novos projetos habitacionais a licenciamento municipal.
Em 2022 o crescimento face a 2021 já tinha sido de 17% (mas 2021 teve uma forte contração devido à pandemia viral). Este 1º semestre de 2023 apresenta um crescimento de 7% face ao 2º semestre de 2022 e de 29%, em termos homólogos.
Cerca de 84 destes novos licenciamentos correspondem a construção nova, com a reabilitação a assumir os restantes 16%. Ora o crescimento do número de licenciamentos em projetos de reabilitação cresceu cerca de 70% em termos homólogos. O crescimento de construção nova cresceu 23% em termos homólogos e 7% face ao semestre precedente.

Comparando o que se passa no Porto e em Lisboa, verifica-se que:
A carteira de licenciamentos no Porto equipara-se à de Lisboa;
O Porto revela um crescimento mais consistente, uma vez que cresce em termos homólogos e face ao semestre anterior;
O concelho do Porto volta a alinhar com o crescimento de toda a sua Área Metropolitana, o qual foi de 11% em termos semestrais e de 49% em termos homólogos.

No gráfico ao lado verifica-se que o concelho de V. N. Gaia se mantém na liderança do pipeline residencial, registando um crescimento significativo no 1º semestre deste ano. Logo seguida pelo Porto que se coloca ao nível de Lisboa. Almada e Loures são agora os concelhos que seguem aquelas três cidades mais de perto.
Os concelhos que se situam fora das AML e AMP, e que apresentam uma maior dinâmica imobiliária, são Braga, Leiria, V. N. Famalicão e Guimarães.
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