
A dita ‘crise habitacional’ em Portugal não é de agora. Ainda que a opinião pública a venha a assinalar de forma mais veemente apenas nos dois últimos anos, esta ‘crise’ nasceu e cresceu em resultado de falta de proatividade dos responsáveis de vários Governos, e bem à frente dos seus olhos. Deriva da conjugação de vários fatores estruturais da sociedade portuguesa (sobre esta temática poderá ler o nosso artigo: https://www.mouramarques.pt/post/a-pressão-sobre-o-mercado-residencial-em-portugal).
No entanto, pese embora estar bem identificada há já algum tempo, apenas em finais de 2023 foi aprovado um pacote legislativo com um conjunto de medidas estruturadas (e supostamente estruturantes) que visavam impactar positivamente o mercado habitacional em Portugal. Algumas de impacto imediato, alegadamente para suprir carências urgentes da população, outras que apontam para efeitos de médio e longo prazo. A este programa de medidas deu-se o nome de “Mais Habitação”.
Em resultado das eleições legislativas de Março último, um novo Governo tomou posse no início deste mês (2 de abril). No seu Programa (apresentado a 10 de abril) várias medidas foram indicadas para o setor da Habitação, com algumas delas a perspetivarem a anulação do impacto visado pelas medidas mais polémicas do programa “Mais Habitação”.
Num Estado e regime democráticos e numa economia que assenta fundamentalmente no livre mercado, a incerteza e a instabilidade legislativas condicionam fortemente os vários setores económicos. E, por maioria de razões, condicionam ainda mais um setor como o do Imobiliário - em geral - ou da Habitação - em particular - onde os investimentos a realizar pelos setores privado, público e cooperativo, necessitam de prazos prolongados para serem concretizados. Ou seja, necessitam de perspetivas de estabilidade de longo prazo nas políticas económicas e fiscais que condicionam os pressupostos que estiveram na base do planeamento e execução desses investimentos.
Daí que muitos dos agentes económicos que têm investimentos em curso no setor imobiliário (promotores, construtores, proprietários, senhorios, inquilinos) bem como outros que necessitam ou desejam tê-los (os anteriormente mencionados e ainda jovens e novos agregados familiares em formação), estejam agora atentos às medidas que o Governo recentemente empossado inclui no seu Programa.
Estas medidas carecem ainda de discussão e aprovação em sede de Assembleia da República (AR). Sabendo que a composição atual da AR e as coligações e acordos (não) criados entre os principais partidos políticos, são de molde a criar alguma expetativa em relação ao que será aprovado, este artigo visa enunciar quais são as medidas do Programa do Governo diretamente aplicáveis à Habitação em Portugal, bem como lançar alguma perspetiva de aprovação e promulgação de algumas dessas medidas.

Programa do Governo para a Habitação
Objetivos principais:
Aumento significativo da oferta de habitação Privada, Pública e Cooperativa
Estabilidade e confiança no mercado de arrendamento
Apoios à procura aos arrendatários vulneráveis
Apoio à compra da primeira casa pelos jovens
Revogação de medidas do programa “Mais Habitação”
Objetivo: Aumentar o parque habitacional em Portugal
1.1. Flexibilizar diversas limitações, nomeadamente:
ocupação do solos,
densidades urbanísticas (incluindo construção em altura),
requisitos construtivos,
perímetros urbanos
A implementação destas medidas vai estar muito dependente do que se puder e quiser fazer em termos de alterações aos Planos Diretores Municipais (PDM), o que preconfigura discussões ao nível dos municípios e necessidade de fazer aprovar (após longos processos de discussão) as propostas apresentadas em sede de Assembleias Municipais.
1.2. Criar condições para “habitação agrícola” a preços mais acessíveis nas zonas rurais e do interior, nomeadamente através da criação de novas áreas urbanizáveis nos Planos Diretores Municipais (PDM), principalmente em concelhos ameaçados pela perda relevante de população.
Tal como a medida anterior, não nos parece que esta seja uma medida de impacto imediato, além de necessitar de passar pela aprovação ao nível das Assembleias Municipais (e das respetivas maiorias que se possam formar a nível político-partidário).
1.3. Injetar no mercado, de forma quase-automática, imóveis e solos públicos devolutos ou sub-utilizados
A partir do momento em que o património imobiliário público esteja devidamente inventariado e classificado, só faltará clarificar o que se entende por "forma quase automática". No entanto, esse inventário e devida classificação permanece por fazer.
Neste ponto existe uma sintonia clara entre os vários partidos com assento na Assembleia da República: a inventariação deste património imobiliário público é fundamental e o mesmo deve ser utilizado para aumentar a oferta habitacional no país.
1.4. Implementar regime excecional e temporário de eliminação ou redução dos custos tributários em obras de construção ou reabilitação em imóveis destinados a habitação permanente, localizados ou não em Área de Reabilitação Urbana (ARU), através de:
redução substancial ou eliminação de taxas de urbanização, edificação, utilização e ocupação
aplicação da taxa mínima de IVA (6%) nas obras e serviços de construção e reabilitação, além do alargamento da dedutibilidade
Claro que haverá discussão à volta do caracter de exceção e da duração destas medidas. No entanto, estas são medidas muito bem recebidas pelo setor imobiliário, seguro de que impactarão positivamente e no curto prazo - os custos com a habitação e potenciarão maior oferta no mercado. Serão medidas facilmente aprovadas na Assembleia da República.
1.5. Implementar parcerias público-privadas (PPP’s) para a construção e reabilitação em larga escala, quer de habitação geral, quer de alojamento para estudantes
Como princípio será sempre de apoiar, mas falta apreciar em que termos é que essas parcerias podem ser criadas. E quais os critérios para os privados poderem candidatar-se às mesmas. Mas "a bola está no campo do Estado", o qual, através do Governo, terá de ter a capacidade de motivar os privados para essas parcerias.
Em sede de Assembleia da República esta medida poderá passar com os votos da maioria dos partidos mais à direita, ainda que seguramente seja das medidas mais propícias a polémica, dado o caráter ideológico que a discussão sobre as PPP's sempre acarretam.
1.6. Estimular e facilitar a introdução de novos conceitos de alojamento no mercado português, incluindo mediante “regulatory sand box” (estrutura criada por um regulador do setor financeiro para permitir testes em pequena escala e ao vivo de inovações por parte de empresas privadas num ambiente controlado sob a supervisão do regulador).
Exemplos possíveis: projetos build-to-rent, mixed housing com bónus de densidade urbanística para habitação a custos moderados, co-living, habitação modular, cooperativas de habitação, utilização flexível dual das residências de estudantes. Venham daí esses estímulos a estes novos conceitos!
1.7. Analisar o recente enquadramento legislativo do licenciamento e controlo urbanístico (Simplex Urbanístico), reforçando sempre o caminho da simplificação e redução de obstáculos ao licenciamento e transição de modelo de controlo urbanístico prévio para fiscalização à posteriori.
Quem conhece bem as medidas do Simplex Urbanístico, sabe que existem medidas muito meritórias e que o setor de há muito ansiava por elas. No entanto, algumas delas poderão ter ido longe demais (vide não obrigatoriedade de apresentação de licença de utilização para transação definitiva de um imóvel).
A fiscalização à posteriori, em algumas situações, pode ter implicações demasiado onerosas para alguns dos intervenientes do processo. Tememos que a incapacidade para tornar alguns serviços e recursos mais eficientes (e daí tornando os processos morosos), leve ao aligeirar e ao abandono da necessária segurança que um processo de licenciamento e construção deverá ter para os agentes envolvidos. A nossa sociedade nunca foi forte na fiscalização adequada e atempada...
1.8. Implementar política de oferta sustentada de transportes públicos que possibilite o aumento dos perímetros urbanos e o encurtamento das distâncias físicas e temporais entre os existentes.
Nada a opor ao princípio, mas faltará saber qual a resposta ao "como?". Aguardemos para analisar propostas mais concretas.
Objetivo: Aumentar a estabilidade e a confiança no mercado de arrendamento
2.1. Avaliar o impacto das medidas implementadas nos últimos 8 anos ao nível do arrendamento e das obras, com particular ênfase na duração e renovações contratuais, com revisão legislativa subsequente, em função dos resultados.
Os anos de 2022 e 2023 mostraram-nos como medidas demasiado restritivas para os proprietários-senhorios geram um efeito negativo sobre a oferta de arrendamento. E sabemos como um menor volume de oferta passa para o lado desta um maior poder negocial (nomeadamente sobre os preços). Um cuidadoso processo de análise ao impacto do que foi feito nos últimos anos e do que poderá conduzir a um mercado mais equilibrado (com maior volume de oferta e preços mais baixos) é exigível.
Mas será que nesta análise e ponderação se podem colocar de lado dogmas político-partidários e colocar as pessoas no topo das prioridades numa perspetiva de equilíbrio e sustentabilidade deste mercado no longo prazo?
Não sabemos... mas o espectro político-partidário atual diz-nos que se esperam alterações às medidas restritivas que incidem sobre o lado da oferta.
2.2. Rever e acelerar os mecanismos de rápida resolução de litígios em casos de incumprimento dos contratos de arrendamento.
Este é um "cancro" de décadas. Não podem estar em causa políticas de esquerda ou de direita, mas sim de justiça social. Um senhorio e um inquilino não são de direita ou de esquerda (ou vice-versa), mas são sim pessoas, a quem é devida justiça. E esta só existe verdadeiramente se conseguir ser atempada. Portanto, reveja-se e acelere-se o que puder e tiver que ser acelerado.
2.3. Avaliar o mecanismo de seguro de renda (previsto na lei desde 2013 e implementado apenas em 2019), com criação de incentivos à sua adoção, articulando com a possível substituição dos mecanismos de fiadores e rendas antecipadas.
Não se compreende a razão de tanta demora na implementação de mecanismos de acesso a um seguro de cobertura das rendas de um contrato de arrendamento. Sabemos todos que o mercado está a defender-se do risco de incumprimento nos pagamentos através da imposição da obrigatoriedade de apresentação de fiadores, cobrança de cauções de valor exagerado (e ilegal) e de um número elevado (e ilegal) de rendas pagas antecipadamente.
Objetivo: Apoiar os arrendatários financeiramente vulneráveis
3.1. Substituir as limitações administrativas de preços por subsidiação pública aos arrendatários em situação de vulnerabilidade/necessidade efetiva (medida em função da taxa de esforço e nível de rendimento).
Repetimos aqui o que já comentamos acima para o ponto 2.1., ou seja, os anos de 2022 e 2023 mostraram-nos como medidas demasiado restritivas para os proprietários-senhorios geram um efeito negativo sobre a oferta de arrendamento. A imposição de um teto máximo ao aumento anual das rendas (ainda que com benesses fiscais para os senhorios), gerou uma contração na oferta, uma diminuição do tempo médio de duração dos contratos de arrendamento, imposição de valores mais elevados de rendas em novos contratos, maior litigância, etc. Num cenário de elevada carência de fogos habitacionais no mercado de arrendamento em Portugal, haverá que implementar medidas que não hostilizem a oferta (a qual, pelo contrário, necessita de estímulos), mas sim que protejam diretamente a procura mais fragilizada.
Esta medida elimina as restrições sobre os peços do lado da oferta, preferindo o apoio à procura. Claramente é uma temática em cuja discussão vai pesar a ideologia e visão da sociedade que sustenta cada partido político. Mantendo-se a atual composição da Assembleia da República em termos de mandatos de deputados, perspetiva-se que a mesma seja aprovada e aplicada no curto prazo.
3.2. Manter - enquanto o mercado não estabiliza - o subsídio de renda dinâmico que garante uma comparticipação às famílias com taxas de esforço elevadas.
O programa do Governo já refere isto: a Autoridade Tributária verificará frequentemente o universo de contratos de arrendamento e atribuirá uma comparticipação às famílias com maiores taxas de esforço, ao contrário do apoio atual ao arrendamento, em que se limita o mesmo à existência de contratos a março de 2022.
Também será uma medida de fácil aprovação - na conjuntura atual da Assembleia da República - e de aplicação imediata.
Objetivo: Apoiar a compra da primeira casa pelos jovens
4.1. Isentar as aquisições de imóveis habitacionais de Imposto Municipal sobre as Transações Onerosas de Imóveis (IMT) e de Imposto de Selo (IS).
4.2. Prestar garantia pública aos jovens para viabilizar o financiamento bancário da totalidade do preço de aquisição.
Note-se que o programa que a Aliança Democrática (AD) apresentou em campanha eleitoral mencionava que este apoio se destina a “jovens até aos 35 anos”. No entanto, o programa do Governo apenas menciona “jovens", sem qualquer limitação de idade. Poderá significar que pretende rever o limite dos "35 anos" inicialmente anunciado? Poderá querer promover o debate de ideias sobre esta limitação em sede de Assembleia da República? Não sabemos...
Mas gostaríamos que fosse possível "esticar" um pouco mais esta isenção, uma vez que o setor imobiliário é dos setores que mais carga fiscal tem nas transações que desenvolve.
Vários partidos apresentaram programas eleitorais que defendem medidas análogas. Poderão ser discutidas e aprovadas diferenças de pormenor, mas será uma medida facilmente aprovada e de aplicação imediata.
Objetivo: Revogar medidas erradas do programa “Mais Habitação”
O Governo propõe-se revogar - e rapidamente - algumas medidas que geraram polémicas variadas, nomeadamente:
arrendamento forçado;
congelamento de rendas;
contribuição extraordinária sobre o alojamento local (CEAL);
caducidade de licenças de AL anteriores ao programa “Mais Habitação”;
... entre outras medidas que sejam consideradas desproporcionais.
Somos defensores da propriedade privada, mas não do abandono da mesma em claro prejuízo do contexto urbano em que se insere. Há vários anos que existe legislação que permite aos municípios intervir compulsivamente em situações de edifícios degradados. Cumpra-se a legislação.
Já no que se refere aos edifícios devolutos, mas não degradados, haverá que atuar pelo lado do estímulo à oferta e não de penalização dos proprietários. O que poderá levar um proprietário de um (ou mais) edifício devoluto a colocá-lo no mercado de arrendamento? Vários estímulos são possíveis, pelo que haverá que atuar por esse lado.
Quanto ao congelamento de rendas, já nos proncunciamos acima no ponto 3.1.
No que se refere ao Alojamento Local (AL), este é um claro exemplo de expetativas criadas aos agentes económicos, os quais se lançaram ao mercado numa perspetiva de médio e longo prazo, para abruptamente o Governo anterior exigir uma contribuição extraordinária sobre a sua atividade.
A imposição de uma caducidade das licenças de AL num prazo de cinco anos, além da suspensão da concessão de novas licenças, independentemente das necessidades de habitação ou rácio de negócios de AL em cada município, foram medidas de impacto negativo violento sobre este setor.
Poderão existir outras, mas estas medidas acima expostas serão rapidamente levadas à discussão (que será acesa) na Assembleia da República onde acabarão por ser aprovadas pela atual maioria de centro-direita.
Considerações finais
A "crise habitacional" em Portugal é um facto. Estamos no setor há tempo suficiente para identificar os fortes desequilíbrios que nele existem.
O Governo anterior - embora tarde e a más horas - promoveu a discussão de diversas medidas para o setor. Algumas funcionaram, outras não. Há que aproveitar a leitura dos resultados do que correu mal e bem, para rapidamente alterar as medidas com impacto negativo e estimular ainda mais aquelas com impacto positivo.
O atual Governo propõe um conjunto de medidas que, pelas suas características, serão facilmente aprovadas pela atual maioria parlamentar de centro-direita. Daí que se perspetive uma discussão e aprovação rápida destas medidas.
Independentemente da ideologia política predominante na nossa sociedade, o que o setor imobiliário necessita é de estabilidade de políticas. Necessita de criar e manter uma visão de longo prazo, que acrescente valor ao País e às suas pessoas, a qual não tenha que ser frequentemente alterada por força de alterações legislativas profundas e (des)estruturantes, executadas ao sabor das tendências políticas do(s) partido(s) no poder.

Necessita de algum aconselhamento em relação às medidas que deverão ser implementadas com impacto na Habitação?
Necessita de apoio em algum investimento ou desinvestimento imobiliário?
Não hesite e contacte-me:
Marco Moura Marques
+351 967 035 966
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