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O que esperar do setor imobiliário em 2023

Foto do escritor: Marco Moura MarquesMarco Moura Marques

Atualizado: 29 de ago. de 2023

O final de um ano é sempre momento de realizar balanços, refletir e aprender com a nossa experiência e com a de outros.



É também tempo de tentar prever o que aí vem, ouvindo e lendo a opinião de especialistas, conversando com agentes do mercado, conjugando tudo isto com a nossa própria experiência no mercado imobiliário. Daí resulta o ajustamento (ou não) de objetivos e o planeamento de ações a desenvolver durante o novo ano.


Por isso este é também o nosso momento de partilhar - com quem nos ouve e lê - um sumário das principais ideias recolhidas e processadas sobre o que poderá acontecer no setor imobiliário português em 2023, a partir de uma realidade recente:



O que aconteceu em 2022


Assistimos em 2022 a uma intensa atividade no setor imobiliário, com crescimento do volume de negócios e crescimento do número de transações (+7,7%, dados do 3º trim 2022, com base no nº de transações por habitação no Continente, fonte: Confidencial Imobiliário), em paralelo com um aumento do preço médio de venda (+16,4%, dados de Out 2022 do Índice de Preços Residenciais, fonte: Confidencial Imobiliário). E tudo isto aconteceu num contexto de elevada incerteza e mesmo de alguma perturbação a nível económico e social, nomeadamente em resultado de a nossa sociedade e todo o Mundo terem saído muito recentemente de dois anos (2020 e 2021) marcados por uma pandemia viral, a que se somou o deflagrar de uma guerra em plena Europa (Ucrânia), com todo o impacto negativo sobre esta, os seus países membros e o resto do Mundo.


Adicionalmente, como consequência desse contexto, assistiu-se a um aumento da taxa de inflação (-0,3% em dez 2020 | 2,8% em dez 2021 | 10,2% em nov 2022 | fonte: Banco de Portugal). Deu-se então uma inversão na política monetária da União Europeia, utilizando-se os aumentos graduais e sucessivos da Euribor (taxa de juro de referência do BCE) como medida de combate ao aumento da taxa de inflação.


Em Portugal, em anos anteriores a 2022, o setor da construção civil já sofria de uma forte escassez de mão de obra, o que vinha originando uma crescente e incessante subida dos custos de construção. Em 2022 verificam-se contributos adicionais para essa subida: (i) a ‘crise energética’ fundamentalmente criada pela guerra na Ucrânia, (ii) as dificuldades ao nível da cadeia de abastecimento de matérias-primas, e o já referido (iii) aumento da taxa de inflação. Tudo isto teve como consequência um aumento de preços na construção de imóveis novos e na reabilitação de usados.


E last but not least, sendo este o entendimento generalizado dos profissionais do setor: a oferta de habitação continua a ser manifestamente inferior à sua procura, sendo este um problema estrutural (e não meramente conjuntural) do setor imobiliário em Portugal.



O que poderá acontecer em 2023


Existe uma expetativa generalizada de algumas correções e ajustamentos de preços no setor. No entanto, não se prevêm, neste momento, fortes variações negativas nos preços, apenas ligeiras (-1,5%, fonte: BPI Research). No entanto, em termos relativos, esta será uma forte ‘travagem’, uma vez que desde 2017 vimos assistindo a crescimento de preços acima dos 8% ao ano.


Também se esperam comportamentos diferentes consoante o segmento analisado (‘baixo, médio ou de luxo’, atendendo à qualidade, ou ‘residencial, comércio, serviços ou indústria’, atendendo ao seu fim) ou mesmo consoante a localização do imóvel (centros urbanos versus periferias ou zonas do interior). E assim deverá ser porque continuará a existir um forte desfasamento entre oferta (pouca) e procura (muita). Sendo estas conclusões análogas para o mercado de arrendamento, o qual continuará a não constituir uma alternativa ao mercado de compra/venda.


Então de onde provirá em 2023 o maior risco para o dinamismo do setor? Esse residirá, seguramente, na manutenção da escalada inflacionista dos preços e do seu combate por parte do BCE via ajustamentos à Euribor. Sabendo que em Portugal os financiamentos bancários ativos (à aquisição de habitação) utilizam uma taxa variável baseada na Euribor como referência da taxa de juro do financiamento e que os financiamentos com taxa de juro fixa são muito mais onerosos para os compradores, então seguramente que este custo adicional pesará nos bolsos de quem se endividou para adquirir uma habitação e fará retrair e adiar uma decisão de investimento a quem pretende adquirir um imóvel para habitar ou investir. O encarecimento do crédito à habitação será, assim, o maior obstáculo conjuntural a ultrapassar pelo setor em 2023.


Para aqueles que não querem ou não podem adiar uma decisão de investimento, irá verificar-se um realinhamento de expetativas, nomeadamente de localização do imóvel a adquirir. É previsível que se verifique uma ‘deslocação’ de compradores e dos seus investimentos para as periferias das grandes cidades ou mesmo para zonas do interior do país, onde os preços dos imóveis são mais acessíveis. Se isto poderá ser uma realidade (já visível em 2022), tal não afetará, contudo, as decisões de investimento de cidadãos ou empresas estrangeiros, os quais possuem, em média, um muito superior poder de compra e uma muito menor dependência de financiamento bancário.



Mas então para quando se pode esperar uma queda acentuada nos preços dos imóveis?


Esta é a pergunta a que todos gostariam de ter uma resposta. Mas ninguém se atreve a formular uma com absoluta segurança e certeza. Como já referimos acima, é previsível para 2023 um ajustamento em baixa nos preços, mas não mais do que isso. Graus mais elevados de ajustamento dos preços dependerão da evolução da conjuntura económica e social a nível nacional e, fundamentalmente, a nível internacional (taxa de inflação, taxas de juro, abastecimento adequado e a custos controlados de energia e de outras matérias-primas).


A verdade é que em Portugal a expetativa de decréscimo dos preços médios de venda já existe na nossa sociedade há alguns anos, até porque o mercado português está em contra-ciclo com alguns dos mercados imobiliários mais maduros do mundo, nomeadamente o norte-americano.


Mas o nosso mercado imobiliário recebe os efeitos (contrários aos de uma economia em estagnação ou pré-recessiva) do impacto dos seguintes factores:

  • A oferta (inferior) não se ajusta à procura (superior).

  • O país apresenta grande atratividade para os cidadãos de outros países, como local de investimento (mercado suficientemente maduro e com preços acessíveis), como local de lazer e como local de residência (tranquilidade social, hospitalidade, cultura, gastronomia, etc.).

  • O segmento de imobiliário de luxo disparou nos últimos anos e prevê-se que continuará de vento em popa.

  • Existe um baixo nível de desemprego em Portugal, o que permite maior rendimento disponível das famílias.

  • As famílias aumentaram as suas poupanças (e consequente capacidade de investimento) durante o período crítico da pandemia viral (2020-2021).

  • Os bancos nacionais continuam com disponibilidade (liquidez) para conceder crédito à aquisição de habitação.

  • Os custos de construção continuam a aumentar, por força da escassez de mão-de-obra (estrutural), mas também pelo aumento do custo dos materiais (conjuntural).


Ainda assim, ou por isso mesmo, o imobiliário continuará a ser uma das formas mais seguras e rentáveis de aplicação de dinheiro. Como alguém (Will Rogers?) já o disse: “Don’t wait to buy real estate. Buy real estate and wait.”

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